El alquiler de inmuebles es una opción fiscal interesante a estudiar por propietarios de dichos bienes. En nuestro blog hemos incorporado alguna entrada analizando la ventajas fiscales de hacerlo.
Lo primero que tenemos que saber es cómo varía la tributación, en el IRPF, de un inmueble para una persona física, en caso de estar vacío o estar alquilado:
- Si el inmueble está vacío tributará como imputación de rentas y tendrá que incluir el propietario, en su declaración del IRPF, como renta un % del valor catastral de dicho inmueble, el cual variará en el caso de que el valor catastral esté revisado o no. Es decir, se imputará un 2% del valor catastral del inmueble o, en caso que el valor catastral del mismo haya sido revisado dentro del plazo de los 10 ejercicios anteriores, se imputará un 1,1% del valor catastral. Luego a efectos de liquidar el IRPF no se tendrá en cuenta ningún gasto relacionado con dicho inmueble.
- Si el inmueble está alquilado tributará como rendimientos del capital inmobiliario. Para poder hacer el cálculo de este apartado tendremos que ver qué cantidades tenemos que incluir como ingresos fiscales y qué gastos tenemos derecho a deducirnos según la actual normativa del IRPF. En este caso tributaremos por la diferencia entre los ingresos y los gastos deducibles declarados.
Como vemos, el esquema de liquidación de la tributación de un inmueble vacío o alquilado es completamente diferente. En el primer caso, imputaremos una renta, sin tener derecho a incluir ningún gasto deducible en este apartado; mientras que en el segundo caso, incluiremos como ingresos las rentas recibidas pero también tendremos derecho a deducirnos determinados gastos. Por lo tanto, en el supuesto de alquiler, si los gastos compensan prácticamente los ingresos que obtenemos, podremos obtener unos cobros mensuales cuya tributación será prácticamente nula.
Actualmente, y de acuerdo a la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ( en adelante LIRPF), las reducciones, básicamente, se pueden concretar en dos:
- Reducción del 60% en el caso de inmuebles destinados a vivienda. Está regulada en el art. 23.2 LIRPF el cual establece:
«2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto a los rendimientos declarados por el contribuyente».
Por lo tanto, en el caso de que los rendimientos sean negativos (gastos > ingresos) no se aplicaría la reducción del 60% lo cual es una ventaja para el contribuyente. Si fueran positivos se reducirían en un 60%, lo cual también es ventajoso para el contribuyente.
- Reducción del 30% de rendimientos con período de generación superior a dos años u obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Regulada en el art.23.3 LIRPF, el cual establece:
«3. Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo.
La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales».
Por lo tanto, entre ambas reducciones existen diferencias. La primera de ellas únicamente la podremos aplicar si el alquiler es como vivienda; es decir, no sería aplicable, por ejemplo, a locales de negocio u oficinas.
