En el ámbito de la inversión financiera, cada vez son más y variadas las alternativas y productos financieros que ofrece el mercado a inversores que pretenden obtener rentabilidad de sus ahorros. Por su parte, en España, el perfil de «inversor-conservador» y la tendencia alcista del precio del alquiler actúan como reclamo para invertir en el mercado inmobiliario. Si ha optado por adquirir y arrendar un inmueble, resulta vital conocer los gastos deducibles para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario a efectos de IRPF.
Gastos deducibles del rendimiento obtenido
A tenor de lo previsto en el artículo 23 de la Ley del IRPF -LIRPF-, serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento.
Antes de proceder, hemos de resaltar que todos los gastos de un inmueble, serán deducibles en la proporción que corresponda al tiempo en el que este estuviera arrendado (STS 270/2021 nº rec. 1302/2020).
1. Intereses y demás gastos de financiación
2. Gastos de reparación y conservación
Los gastos realizados para mantener el uso normal de los bienes materiales también serán deducibles, siempre y cuando se hagan con la finalidad de arrendar el inmueble, es decir, para obtener un rendimiento; por ejemplo cuando se realizan para que el inmueble resulte en condiciones de ser arrendado, aunque los rendimientos se obtengan en periodos posteriores, imputándose tales gastos en el periodo impositivo en el que los rendimientos sean exigibles (Consulta Vinculante V3146-18). Dentro de estos gastos debemos entender los de fontanería, pintura, electricidad…
3. Tributos, tasas y recargos no estatales
También podrá deducirse las cantidades soportadas por el contribuyente en concepto de tributos, tasas y recargos siempre y cuando no sean estatales, incidan sobre el inmueble generador del rendimiento y no deriven de una sanción. Ejemplo de ellos son la tasa de recogida de residuos sólidos urbanos, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles -IBI-, el vado…
Si, en virtud del contrato de arrendamiento, es el arrendatario quien los satisface, el arrendador no podrá deducir cuantía alguna.
4. Servicios personales
Las cantidades soportadas como consecuencia de gastos de vigilancia, portería o cuidado de las zonas comunes entre otras, serán deducibles. Normalmente, estas cantidades suelen incluirse dentro de la cuota de la comunidad; en relación a esta, será deducible siempre y cuando sea el arrendador quien la haya abonado y por los meses en los que se satisfaga estando el inmueble arrendado. Si, en el contrato, es el arrendatario el obligado a abonarla, el arrendador no podrá deducirse importe alguno.
5. Cantidades destinadas a la amortización del inmueble
El importe que podrá deducir el contribuyente por amortización del inmueble arrendado será un 3% sobre el mayor de los siguientes valores (artículo 23.1 LIRPF):
- Coste de adquisición del inmueble (excluyendo el valor del suelo e incluyendo gastos de notaría, gestoría, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales…)
- Valor catastral del inmueble, excluido el valor del suelo.
El límite máximo de la cuantía a deducir será el precio pagado por la adquisición del inmueble.
6. Cantidades impagadas por el inquilino
7. Otros gastos fiscalmente deducibles
Al cumplimentar el modelo 100, en la casilla «Otros gastos fiscalmente deducibles», hemos de incluir, entre otros, los siguientes:
- Gastos necesarios para formalizar el contrato de arrendamiento, así como los de defensa jurídica.
- Primas de seguro satisfechas (hogar, responsabilidad civil, incendio, robo, cristales o cualquier otro análogo y vinculado al bien inmueble arrendado.
- Gastos por suministros y servicios como luz, agua, internet o gas. Serán deducibles para el contribuyente cuando los abone y soporte el arrendador (contribuyente).
- En aquellos casos en que los abone el arrendador pero, posteriormente, se dirija a sus inquilinos para que le abonen los importes satisfechos; esos importes percibidos formarán parte del rendimiento del capital inmobiliario y serán, a su vez, deducibles.
- No podrá deducirse ningún gasto por suministros si éstos están a nombre de los arrendatarios y son ellos quienes los abonan y soportan.
Reducción del 60% por arrendamiento destinado a vivienda
Una vez deducidos los gastos anteriores del rendimiento obtenido, podremos aplicar una reducción del 60% siempre y cuando la finalidad del arrendamiento del inmueble haya sido satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La nueva Ley de Vivienda, que a fecha de realización del presente comentario todavía no ha sido publicada, planea modificar esta reducción del 60% al 50% con carácter general aunque, cumpliendo determinados requisitos, puede ampliarse hasta un 90%.
