El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el día de hoy, viene a reformar determinadas e importantes condiciones de los contratos de alquiler, y afectará a aquellos que se formalicen a partir de su entrada en vigor, esto es, mañana, pero también a los anteriores siempre que hubiese acuerdo entre las partes para acogerse.
Actualmente, el período de prórroga obligatorio del contrato de alquiler es de tres años. Con esta reforma pasa de nuevo a ser de cinco años, como antes de la reforma del año 2013, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.
Las garantías adicionales a la fianza que se requerían al arrendatario, son más limitadas, fijándose en un máximo de dos mensualidades de renta sumadas a un mes de fianza.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Con respecto a la revisión de la renta anual, se hará con referencia al índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión. En los contratos de arrendamiento de renta reducida (aquella que está acogida a algún programa de ayudas), la actualización anual de la renta no podrá exceder de la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.
Con la normativa anterior el propietario podía elevar la cuantía del alquiler si hacía obras en el inmueble en el periodo inicial del contrato. El nuevo decreto establece que, en caso de acuerdo entre el propietario y el arrendador, se pueden hacer obras en la casa en cualquier momento y subir el alquiler. Ahora bien, no pueden ser obras propias del deber del propietario de conservación de la vivienda sino que supongan claras mejoras del inmueble.
Se introduce una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables. De este modo, se suspende el procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
Se aprueba la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, con el fin de reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler.
El nuevo decreto también influye en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aunque tan solo en dos supuestos: Cuando el arrendador sea un ente público se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto. Esto es, se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones. Además, los ayuntamientos podrán bonificar hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
